近日，多年來(lái)備受關(guān)注的“公攤面積”在多地又出現(xiàn)了新變化。一周之內(nèi)，河北省張家口市、湖南省衡陽(yáng)市兩地宣布逐步推進(jìn)“取消公攤”。而在今年更早之前，就已有多地提出“取消公攤”。一系列新動(dòng)作也讓“取消公攤”的話(huà)題再次登上熱搜。那么，“取消公攤”是否等同于得房率100%？“取消公攤”究竟會(huì)有怎樣的影響？是有利于開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者呢？
什么是“公攤面積”？
公攤面積為何成了一筆“糊涂賬”？
12月17日，河北省張家口市發(fā)文明確，取消商品房銷(xiāo)售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。12月12日，湖南省衡陽(yáng)市發(fā)文明確，自2025年1月1日起，商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。更早的時(shí)候，肇慶市、合肥市、湘潭市等都提出逐步“取消公攤”。
而包括廣州、杭州、長(zhǎng)沙和廈門(mén)等地在內(nèi)的城市雖然未明確取消公攤，但也通過(guò)放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等方式提高實(shí)際得房率。
對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，什么是“公攤面積”？其實(shí)有些一頭霧水。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，實(shí)際上，公攤是必要的，當(dāng)下針對(duì)公攤面積的爭(zhēng)議核心在于公攤面積該不該計(jì)價(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：目前市場(chǎng)上是否取消公攤，其實(shí)核心不是說(shuō)不要公攤，因?yàn)椴豢赡軟](méi)有公攤的。樓梯、電梯的數(shù)量包括社區(qū)的活動(dòng)空間等等，其實(shí)是決定了這套房子的居住體驗(yàn)感。從當(dāng)下市場(chǎng)來(lái)看，其實(shí)大家的爭(zhēng)議核心點(diǎn)就是公攤是不是要計(jì)價(jià)。在賣(mài)房的過(guò)程中，違規(guī)分?jǐn)偣珨偅瑯影彘g和實(shí)際中交付遠(yuǎn)遠(yuǎn)不一樣，這些是可以通過(guò)一些政策來(lái)規(guī)避的。
公攤面積制度在我國(guó)實(shí)施已久。2001年實(shí)行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確了商品房建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公用建筑面積一般由兩部分組成：
一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
二是單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施以及走廊過(guò)道越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。
購(gòu)房者之所以對(duì)于“公攤面積”詬病已久，原因有兩點(diǎn)：
第一，目前市場(chǎng)上對(duì)于“公攤面積”的計(jì)算方法不夠公開(kāi)透明。
第二，一些開(kāi)發(fā)商違規(guī)增加公攤面積。
這都使得長(zhǎng)期以來(lái)，公攤面積成了一筆“糊涂賬”。
青島的一位購(gòu)房者此前就買(mǎi)了一套120多平方米的商品房，但在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，有近一半的錢(qián)都花在了公攤上。
目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理，國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，一般情況下，需要根據(jù)以下內(nèi)容來(lái)測(cè)算公攤面積：
一是設(shè)計(jì)單位的圖紙。
二是主管部門(mén)對(duì)公攤的核算。
但由于一些地方還沒(méi)有建立“多測(cè)合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 虞曉芬：公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜，相關(guān)信息的公開(kāi)化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。
取消公攤面積會(huì)產(chǎn)生什么影響？
面對(duì)這些所謂“不透明空間”，購(gòu)房者可以說(shuō)是啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出，這也是 “取消公攤計(jì)價(jià)”的呼聲越來(lái)越高的原因所在。然而，值得探討的是，取消公攤計(jì)價(jià)就真的可以解決當(dāng)下的問(wèn)題嗎？已經(jīng)執(zhí)行“套內(nèi)價(jià)格計(jì)價(jià)”的區(qū)域目前效果怎么樣？全面取消公攤計(jì)價(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
2022年8月1日起，重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策。也就是，取消了“公攤面積”計(jì)價(jià)。這一政策明確規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明房屋共用部位及設(shè)施。重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文表示，這有利于購(gòu)房者對(duì)于房屋面積做到一目了然。
重慶大學(xué)副校長(zhǎng) 劉貴文：最好的地方，就是讓不是很了解建筑類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的購(gòu)房者能清楚明白地知道，自己買(mǎi)的房子使用面積到底有多大。所以有利于市場(chǎng)正常化，也有利于市場(chǎng)更加透明化。
重慶之所以率先改革商品房計(jì)價(jià)方式，最大目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛。
有專(zhuān)家表示，從計(jì)量口徑上取消公攤，會(huì)導(dǎo)致整套房的面積減少，而房屋總價(jià)不會(huì)發(fā)生變化，以住房面積計(jì)量的單價(jià)就會(huì)上漲。舉例來(lái)說(shuō)，目前，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實(shí)際使用面積是80平方米。如果按照總價(jià)800萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，每平方米單價(jià)為8萬(wàn)元。取消公攤之后，總價(jià)不變，單價(jià)則變成每平方米10萬(wàn)元。因此專(zhuān)家認(rèn)為，從資產(chǎn)角度，這將有利于保障購(gòu)房者的權(quán)益。上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。
上海易居研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)：所買(mǎi)即所得，實(shí)際交付鑰匙的房子就是那么大的一個(gè)房子。所以會(huì)增強(qiáng)大家對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋的信心，并且對(duì)鞏固2025年的“止跌回穩(wěn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展，更好地保障購(gòu)房者的一些居住權(quán)益等等都有積極作用。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取消公攤總體是有利于銷(xiāo)售房源的。而近年來(lái)，已有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)選擇“按套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)來(lái)出售新房，以此來(lái)規(guī)避因?yàn)楣珨偯娣e而產(chǎn)生的爭(zhēng)端或民事糾紛。張大偉表示，必須要注意，取消公攤對(duì)于二手房市場(chǎng)的巨大影響。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：它對(duì)于目前市場(chǎng)上已經(jīng)存在的二手房有可能就沒(méi)有那么多的利好了，因?yàn)橥瑯訁^(qū)域的話(huà)，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新進(jìn)入市場(chǎng)的這些房源，得房率可能能到90%，差20%的話(huà)，單價(jià)有可能銷(xiāo)售差距不大。過(guò)去的二手房和開(kāi)發(fā)商手中庫(kù)存的在售的一些房源有可能就要降價(jià)了。
從現(xiàn)階段來(lái)看，多名業(yè)界人士都認(rèn)為，全面取消公攤的條件尚未成熟。目前市場(chǎng)上也有一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲”。二是“取消公攤后小區(qū)品質(zhì)是否會(huì)下降”。基于此，專(zhuān)家建議，增加公攤面積的透明度才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：不論是得房率還是公攤，都有存在的必要性。真正要管控的其實(shí)是不合理的、違規(guī)違法的，在銷(xiāo)售過(guò)程中制造高得房率的這些情況，而不是說(shuō)隨便改變這種公攤的設(shè)計(jì)規(guī)則，其實(shí)是會(huì)帶來(lái)一些不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。
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